不動産売買契約の注意点！
前回の話は↓
今回は不動産の売買契約に関するお話です。
不動産の売買契約をする時は、不動産会社の宅地建物取引士の方から、重要事項説明書を読み上げてもらいます。重要事項説明書は簡単に言えば、購入する物件の情報が記載されています。丁寧に説明してくれる方や、さらっとした方もいるので、よくわからない部分については、聞き直すと良いでしょう。
一般の方が説明を受けても、チンプンカンプンって事は良くありますので、よく理解した方が良い重要なところを、説明を受ける順番に言わせていただきます。
1.土地が測量されているか？または、測量図が登記されているか
建物を新築などされる場合、必ず測量図（実測図でも可）は必要となってきます。余計な出費になるのでキチンと確認してください。測量図の登記は隣地との境界争いを防ぐためにもしておいた方が無難ではあります。ただ、『登記簿と実測図に差異がありますが、地積更生登記は行いません』と書いてある場合がたまにあります。これはあまり気にしなくても構いません。境界杭があり、差が数m2位の差異であれば、わざわざお金をかけてまでやる必然性がうすいからです。
古い住宅団地で隣地が空家で誰の所有かわからなくなって、測量に時間がかかるケースも稀にあります。
2.建物の建築確認
建築確認書類があるか無いかと番号。古い中古の場合はない場合がありますので、建築計画概要書があるか無いか。概要書すらない場合は建築確認申請をしていない可能性がありますので注意してください。住宅ローンが通りません。
3.建物の登記がされているかどうか
新築建売の場合は登記はされていません。なので新築なのです。
建築確認と登記の面積に差異が生じる場合もありますが、これは建築法と登記法の違いにより生じるものですので、問題ありません。
新築と言われた。またはチラシに新築って書いてあったのに、登記されていたら、それは中古になります。一般的には新築未入居と言われる物件です。誰かが建てたけど、住まないまま売りたくなった物件です。建てたメーカーと揉めたり、建ててる間に離婚したケースが多いですね（笑）
中古の場合は登記がされていなければなりません。または増築未登記などもよくあります。登記が不可能であれば、住宅ローンが通りませんので注意してください。
『どのようなものが建てられるか（自分）』、もしくは『建てられてしまうか（他人）』をしっかり把握してください。
調整区域の場合、基本的には建築が不可の区域ですので、年々建築物の規制が厳しくなっています。建築確認申請をする時期が年度をまたいでしまうと、新たな規制や法令（建築コストが上がってしまう）が加わることもありますので、今後の将来的なことも含め、キチンと説明を受け、質問もしてください。
5.土地区画整理法など
区画整理地は道路や公園などが整備され、大変住みやすくなっているため、人気です。
ですが、区画整理が完了するまでは、とっても複雑になっています。理解できるまで説明を聞いてください。特に必要なのは『清算金』のポイントと予想の金額です。清算金とは、区画整理する際に、通常は自分の土地の1/3位を区画整理組合に譲って、その土地で、道や公園などを造り整備します。でも、30坪しかない土地に家を建てている人から10坪もらう事はできませんよね？その代わりにお金を払ってください。というのが清算金です。
ポイントというのは、区画整理の完了が１０年後であった場合、これからいくらかかるか、まだわかりません。ですので、とりあえずポイントにしておいて、完了時に１ポイントあたりの金額を定めて精算する方式です。
この清算金によっては、区画整理完了時に100万円以上支払わなければいけないケースも多いので注意してくださいね。
『付加金』となっていれば、逆にポイントにつきお金がもらえます。地主さんの大きな土地で、多めに譲った土地だとこう言う場合がありますが、微々たる金額です。
もう一つは、『従前地分筆』などがされていて、画地がしっかり区画割されているかです。一つの画地を何人かで共有している物件があります。昔は区画整理中の土地は分筆と言って、土地を分ける事ができませんでした。区画整理が完了して、初めて分筆できたのです。今はもちろんトラブルも多いのでできるようになりました。土地だけを買う場合は大丈夫だとは思いますが、中古の場合はそのようなケースもあるので注意してください。完了後の分筆は共有者たちが協力して行わなければなりませんので。
ちなみに完了前でも現在はできますので、『共有者分割協議』が無事にできる見込みがあるのであれば良いと思います。実際には分割せずに、もしくはできなくてそのままってケースがほとんどみたいですね。
最後は『保留地』なのか『仮換地』なのかです。
保留地は皆さんから譲っていただいた土地の一部を事業資金に当てるために販売する土地なので、登記簿上に存在しない土地です。普通なら法務局に行けば、登記簿で自分の所有を証明できますが、保留地の場合は区画整理組合に行き、保留地証明書によって証明できます。ですので、保留地の場合、組合と提携している金融機関（地元の）でないと住宅ローンが使えないと思います。
そして、もし、組合が破綻した場合。どうなってしまうのでしょうね。
ですので、組合がいくら借金があるかなどは気にした方がいいかもしれませんね。
仮換地なら従前からある土地なので特に問題は無いと思います。
一概には言えませんが、区画整理は土地の問題点も一斉にクリアになってしまう力も持っていますので、現状評価が低くても、完了後には評価が上がる可能性の物件もありますのでオススメです。
6.その他法令に基づく制限など
色々な法令があります。該当する場合はしっかり理解するまで聞いてください。
ただ、景観法に関しては、ほとんどの物件がエリアとして該当しますし、景観に関する事なので、自分にもメリットがあるので気にしないでください。そして一般住宅を建てるくらいの大きさなら、ほぼ規制に該当しません。
7.敷地と道路の関係など
かなり重要な部分であり、不動産の評価に値する箇所です。
どのような道路（４m以上）にどのように接しているか（２m以上）を理解してください。
ギリギリ２mの場合は自分でメージャーで測ったほうが良いと思います。稀に２mない場合があります。その場合、市役所に建築可能かの審査をしてもらってから契約してください。
公道なのか私道なのか、私道の場合は位置指定道路の認定を受けているかどうか、私道の持分も所有できるか。↓にも書きましたが、持分がない場合は極力避けましょう。
単純に、一項道路か二項道路以外はやめておいた方がいいでしょう。住宅ローンが通らないケースが多いです。もし但し書きが必要な道路の場合はフラット35を検討してみてください。フラット35は住宅金融支援機構という国が関与している機構ですので、住宅の適用範囲が広いです。一般の金融機関がダメな案件でもフラット35なら大丈夫な場合があります。
でも注意が必要なのは、銀行が貸さない物件は『評価に値しない』と言う現実を覚えておいてください。
銀行から住宅ローンを借りる場合、物件の様々な資料を提出して借入できるか判断してもらいます。逆に言えば、その物件に『価値』があるかどうかも判断してもらえると言うことです。もちろん自分自身の価値も評価もしてもらうことにはなりますが（笑）
不動産屋以外に第二の目が入ると言っても過言ではありません。銀行から借入する利点の一つです。つまり銀行が貸さない物件は控えたほうが良いとも言えますよね。
8.飲用水ガス電気など
重要なのは全面道路に水道管が来ているかどうかです。ない場合は一番近くの『本管』と言われる水道管から敷地まで工事が必要になります。そして私設管の場合、承諾が必要になり、個人の持ち物であると、承諾してもらえないケースの方がほとんどです。
管が20mm程度だと水圧が弱まりますので、全面道路の管は最低50mmは必要でしょう。
他人の敷地に入って引き込まれていないかも注意してください。
更地の場合だと上水道も下水道も引き込まれてない場合がほとんどです。工事代金がかかります。古屋を更地にした物件なんかは引き込み済ですし、分担金もかかりませんのでラッキーと思ってください。
浄化槽でもあまり気にしなくても良いかもしれません。
市や町で大きな処理施設でやっているか、宅内の小さな処理施設でやっているか位の差です。臭いもメンテナンスしていれば臭くありません。点検費やメンテナンスの費用がかかりますが、その分下水道代がかからないのでトータルするとほとんど変わらないみたいです。
9.その他特約など
結構当たり前の事がダラダラと書かれています。近年集中豪雨などで、道路が冠水したりするケースが増えました。ですので、該当していなくても書かれています。このように該当しなくても念のため的に書かれている文言も多いので、あまり気にしないでください。ただ、谷地の場合はほぼ冠水しますからね（笑）
文章の下の方は、定形文ではなく追加で書き込まれた文章の場合が多いので、内容をよく聞いてくださいね。
抜けていることもあると思いますが、重説はだいたいこんな感じです！
読み直してまた追加もするかもです。
契約書
契約書は重説と重複した内容がほとんどです。
お金のやりとり方法や契約の取り決めが書かれています。
瑕疵担保責任についてですが
売主の知り得なかった瑕疵について責任を負うものですので、特約や特記事項欄などに傷があるとか傾いてるとか雨漏りしてるとか書かれて入れば、報告したことになりますので後で直してとは言えません。期間も不動産業者が売主なら２年間（新築は１０年）、個人なら免責〜長くて半年までです。不動産業者の場合は免責にはできないので、注意して見てください。
不動産の保証協会の書式であれば、買主保護の観点から書かれている内容だと思いますので、あまり心配なさることはないかと思います。
ただ、わからないことは必ず聞き直して内容を理解することを忘れずにお願いします。
ツリーハウスとあんまり関係ない内容ばかり書きましたが（笑）
ツリーハウスを建てるような土地ってケースバイケースです。
下見編なども参考にして見てください。
何かありましたらご相談に乗らせていただきますよーー
そんなこんなで契約しました。
次は登記のことを書こうと思います。
ツリーハウスに関わる税金のお話♫
前回のお話↓
さて、今回はツリーハウスや山小屋の税金などお金のお話です。
固定資産税などは、各市町村によって解釈が違ってくることがございますので、必ず事前に市町村に問い合わせてから建築することをオススメします。
1.まずは固定資産税を市役所に問い合わせてみました。
私『建物を建築した際の固定資産税について聞きたいのですが？』
受付『はい、では税務課におつなぎいたします』
私『ツリーハウスってわかりますか？』
職員『はい、わかります』
私『ツリーハウスを建築した際に、固定資産税がかかるをお聞きしたいのですが』
職員『木に建物を建築するということですよね？今回のような件は初めてですので一概にはお答えできませんが、土地への定着性や三方以上の壁などがある場合、家屋として認められるので、実際に拝見してみないとなんとも言えません』
私『そうなんですか』
職員『家屋として認められなかったとしても、営利目的で使用する場合、減価償却の対象となります』
私『そうですか。では、家屋として認められた場合の固定資産税はどのくらいの金額になるのでしょうか？予定としては10㎡未満の建物です』
職員『見てみないとはっきりした事はお答えできませんが、例としていえば、物置のようなものだとすると年間2,000円くらいです。』
やす！！これならちゃんと評価してもらったほうが安心だ！
私『そんなものなんですね！それと、現在地目が原野なのですが、仮にツリーハウスなどを建てて現況が変わった場合の土地の評価はどの位変わるのでしょうか？全体で180坪位あるのですが、その全体が宅地か雑種地としての評価になるのでしょうか？』
職員『地目が何であれ、現況としての評価になります。宅地として評価する際は、どこまでを宅地として利用しているかを判断させていただいて課税させていただきます』
伊豆市ではそういう見解ですが、市町村によっては全体で見られてしまう場合もあります。
私『それでは仮に宅地部分を30坪100㎡だとするといくらくらいですか？』
職員『そちらの場所ですと、もともと現在でも別荘分譲地として評価しているので、年間1,200円位です』
もともと原野以上に評価されてたのか！確かに180坪で固定資産税4,300円は林としたら高いもんね。でもこれも思ったよりかからないんだね。
私『家庭菜園で畑なんかをやったらどうなりますか？』
職員『家庭菜園は庭として考えられますので、その分も宅地として評価されます』
なるほど、そういう考え方なのか！
増えたとしても固定資産税年間7,000円くらいか！
だとしたらやっぱりキチンと支払ったほうが、あとで何か突っ込まれて目をつけられるよりましですね！
この物件の場合、東電の支線が二本敷地内に入っているので、年間3,000円の収入があります。つまり年間4,000円前後で良いって事ですね！
東電さまありがとう♫
不動産の物件調査！
前回のお話は↓
さて今回は物件調査をしてみます。
調査する項目は
1.都市計画や用途地域の確認
2.建築物の規制
3.接道する道路
4.水道などのライフライン
5.管理組合などがある場合は規約など
大まかに分けるとこの５つです。
問い合わせて調べていくと、もっと調べなければいけないことが増えて行ったりします。
私がいつも使っているのは
|
|
場所 |
項目 |
担当 |
備考 |
|
□ |
法務局 |
登記簿謄本（土地） |
|
|
|
□ |
|
登記簿謄本（建物） |
|
|
|
□ |
|
公図 |
|
|
|
□ |
|
測量図 |
|
|
|
□ |
市役所 |
都市計画課 |
|
市街化 調整 区域 用途 |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
建築指導課 |
|
道路斜線 隣地斜線 北側斜線 |
|
□ |
|
|
|
絶対高さ m 日影規制 |
|
□ |
|
条例による制限 |
|
外壁後退 敷地面積 最低/最大 ㎡ |
|
□ |
|
道路管理課 |
|
項 号 第 号 |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
下水道整備課 |
|
Φ Φ |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
その他法令 |
|
|
|
□ |
|
景観法 |
|
|
|
□ |
|
包蔵地 |
|
|
|
□ |
|
建築基準法第２２条 |
|
|
|
□ |
市役所 |
評価証明書 |
|
|
|
□ |
水道局 |
給配水管理図 |
|
前面 Φ 引込 Φ |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
ガス会社 |
埋設図 |
|
Φ Φ |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
電波障害 |
|
|
|
|
□ |
仮換地証明 |
|
名称： |
|
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
底地証明 |
|
指定日： |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
地区計画 |
|
換地予定日： |
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
保留地 |
|
|
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
画地原子一覧表 |
|
清算金： |
|
□ |
売主 |
石綿調査 |
|
|
|
□ |
|
|
|
|
|
□ |
|
町内会費 |
|
|
|
□ |
|
ゴミ置き場 |
|
|
|
□ |
|
売却理由 |
|
こんな感じのものです。
すみません、今月写真がアップできなくなっていたもので。。。
一般の方はここまで調べなくても大丈夫です。
自分が建てたいものがちゃんと建てられるのか？を市役所なり県の土木事務所なりに問い合わせて見てください。
特に自分で建物を建てたいなんて人は！！
あと、一般の住宅を市街地に建てたいという人も、購入しようとしている土地が、どのようなものが建てられるのか（家だけなのか、工場やいかがわしい風俗店も建てられるのか）、どの程度の大きさの家が何階まで建てられるのか等、詳しく聞いてみることも安心のために必要かもしれません。契約の際に説明されて渡される重要事項説明書は、買主のためだけではありません。説明しましたよ！っていうための証拠の文書なのです。
今現在、昔と違って本当にちゃんとした不動産屋も増えましたが、悪意はなくても、何も知らない不動産屋と営業マンが多いことも事実です。
将来全面道路が拡幅されて、その土地を削られるのは知っていたが、地域の建築協定で隣地や道路から一定距離建物を離して建築しなくてはならず、増築したかったのにできなかった。なんて話があったりもします。もちろん、重説にはきちんと書かれています。
不動産屋の見極めの一つとして、販売図面の物件の概要などが書かれている部分がありますが、あそこの各項目の欄がスカスカな不動産屋さんは止めておきましょう！よく調べもしないで販売しちゃうような会社だったり、よく分かってない不動産屋さんの可能性があります。
勘違いしないで欲しいのは、あれやこれやと一杯書いてあるから良いわけではありません。備考欄に説明が多いのは説明しなきゃいけない問題が多いからでもあります。
今度見方については別の機会に詳しく説明させていただきますね♪
というわけでまずは
1.の都市計画や用途地域の確認から
これはまずは市役所の都市計画課というところに連絡します。
市役所に電話すると、まず受付みたいなところに繋がります。
そこで『物件の都市計画について調べたいのですが』というと、受付の人が該当する課に繋いでくれます。都市計画課はどこの市町村でも同じですが、建築関係の課は市町村などによって呼び方が違ったりしますので、調べたい内容を伝えると、希望の課に繋げてくれます。ここで重要なのは、（一般の素人）であることを各課に伝えてくださいね。そうすると専門用語でもわかりやすく丁寧に教えてくれます。
私の購入物件は『都市計画区域外』でした。いわゆる無法地帯です！！嘘です
あんまり規制がかかってないってことですね。でも区域外であってもいろいろな法の網にかかってくることもありますので注意です！
そこで突っ込んで聞きます。
私『この場所に建築物を建てたいのですが、建築確認などの申請は必要ですか？』
職員『都市計画区域外ですので建築確認は必要ありませんが、建築工事届出が必要となります』
私自身、区域外の取引をしたことがないので初耳でした。
私『それはどのような書式ですか？』
職員『ホームページなどからダウンロードできます。管轄は沼津県土木事務所なのですが、まずは伊豆市に提出してください』
ネットで調べて見ました。建築確認申請書によく似てます（笑）
建築確認とは、間取りや構造や大きさ、使ってる材料なんかも詳しく記入して提出するものです。建築士さんが作成するものですね！
2.私『自分で建築することも可能ですか』
職員『工事届けを提出していただければ可能です』
3.私『ここは私道だと思うのですが、何か位置指定や認定などは受けていますか？』
職員『こちらの道路は法定外道路ですね。ただ、都市計画区域外ですので建築は可能です』
出ました法定外道路！！『建築基準法で定められた以外の道路』
都市部の法定外道路と別荘地での法定外道路は意味合いも成り立ちも違いますが、都市計画区域内の一般取引ではやめた方が良いですね。他に道路に接道しているのなら大丈夫ですが。車なんか無かった時代の古い街にある90cm位の道路がこのケースが多いです。まだ都内にも残っていると思いますが、再建築不可です。要するに消防車が入れないような狭い道は、無くしてしまおうということで認定されなかった道ですね。
もちろんここは違います。
問い合わせるときに重要なことが、答えてくれた担当者の名前をしっかりメモしておくことです。電話の場合相手も必ず名乗ります。実際に足を運んだ時は名乗ってくれませんので、名札を見るなり名前を聞いてください。
続いて別荘地の管理事務所ですね。他のことも一緒に聞いてしまいます。
私『すみません。別荘地の購入を検討しているものですが、自分で建物を建てたいのですが可能でしょうか？』
管理人さん『はい。他にもそういう方がいらっしゃいますよ』
おぉ〜先輩がいる！！
私『そうなんですね！では道路は私道かと思うのですが、持分などの所有権はどうなってますか？』
管理人さん『私ども、〇〇観光株式会社の所有となっております』
これ！！！この物件は別荘地で管理会社もしっかりしているし管理費も払うので問題ないですが、もしも一般の案件ならかなり注意が必要になります。言ってみれば私有地ですので、その持ち主の許可がないと工事ができないケースがほとんどです。
私『この区画は、国立公園指定区域ですか？』
管理人さん『そちらは区域外ですね』
国立公園内とかだと、いろいろ規定があるらしいのでまぁまぁ良かったかな！木を切っても切った分植えなくて良いし！
私『水道などはどうなっていますでしょうか？』
管理人さん『引き込みの工事で大体30万円くらいの費用がかかります。使用料金は年間26,568円で、毎月10立米までで、オーバーした分はその分お支払いいただきます』
私『ネットの環境とかはどうでしょうか？』
管理人さん『光回線は入っていないんですよぉ、今後も導入される予定は無いみたいです。現在はADSL回線なのですが、いつなくなるかわかりませんよね』
まあ、スマホがあればなんとかなるさ！
って感じでした。
規約は周りに迷惑かけない感じのことが中心ですのでパスです。
納得できる範囲でしたし、問題ないので不動産屋さんに連絡します。
私『気に入ったので買います！！！』
次は固定資産税とかいろいろ聞いてみます。
土地探し！下見編☆その3
前回までのお話は↓
前回余計な話が長くなったので一旦区切りました！
って事で続き♪
とりあえず、カインズホームとスーパーに寄って、価格や品揃えの下見をします。
私はホームセンターの中でもカインズが安くて好きです。よそと同じ値段が書いてあっても、カインズは税込なのでありがたいです。オリジナル商品も物によっては良いものがあります。←ここ注意です。すぐ壊れてしまうものも中にはあるかもです。
やっぱり地元より資材などの材料は少なめです。うまく考えないとです。
また目的地に向かいます。途中山道でスマホが圏外に！まさか、ネットや携帯が使えない過酷な環境なのか！って焦り始めました。
途中で流れている小さな川！すっごく綺麗でした。
でも道が狭いです。すれ違いには気をつけねばなりません。お互い譲り合いの精神が大事です。
うねうね登っていたら管理事務所に到着。
さすが大手さん。立派な建物です。
早速場所を聞いて見ます。
ここも感じよく地図を渡してくれて丁寧に教えてくれました。３カ所とも良い感じの管理人さん達でした。
地図見てびっくりです。ここって、地元の市よりデカイのでないか？？？
アスレチック的なアトラクションやパターゴルフ、ホテルなんかも敷地内にあります。
ホテルでは日帰り入浴もできるみたいです。あと別荘オーナーは割引で泊まれるみたいです。
さて、目的地に！
車で管理事務所から１３分位です。途中野生の鹿がピョンピョン跳ねてます！
可愛いけど、畑やるとしたら柵作らないとだな。。。
着きました！近いのか遠いいのか感覚が麻痺してわかりません。
該当の場所は北に向けての下り傾斜地です。敷地は180坪くらいで広いはずなのですが、広さも感覚が麻痺しててさほど大きく感じません。でもデカイんだろ、デカイよな？と思いながら、敷地の使い方を考えます。
広さ的にはあとで色々するにも充分でした。
かなり不便なところですが、かなり良い雰囲気です。
そしてここで車中泊します。一日見て見て検討するつもりです。
次の日管理人さんの巡回かな？止まってくれたのでお話をしてみます。
私『こんにちは」
管理人さん『こんにちは、別荘の方ですか？』
私『ここの購入を検討している者です』
管理人さん『そうですか』
私『冬って雪積もりますか？』
管理人さん『積もりますよー！30cmから50cm位は積もりますよ』
私『おぉ〜！除雪とかはやっぱりメインの通りだけですか？』
管理人さん『いえいえ、全部の道路ちゃんとしますよー』
私『おぉ〜！すごいですね！』
管理人さん『でも、除雪車で敷地内に降らせていく感じなので、結構な高さが敷地内に積もるのと、幅も車一台分位の除雪になります』
私『ふむふむ、そうですか。冬場、ここに来るまでの道路はどんな感じですか？』
管理人さん『除雪はしていて通れますが、来るなら伊東の方から来た方がいいですよ。私も伊東から毎日通ってるので間違いないです』
私『いいこと聞きました。あと、最悪の場合、管理事務所までくれば区画まで送ってもらうこととか出来ますか？』
管理人さん『もちろん出来ますよ！送迎します』
私『そうなんですか！ありがとうございました』
管理人さん『はい！ではお気をつけて』
って会話をさせていただきました。
雪積もるのかー！いいね！スノボで遊べる！！！
敷地が傾斜なので、ジャンプ台とか作れそうだし！
登るのは大変ですが、ホイストって言うものをつけて、上から引っ張れば楽勝！
それに管理状況もしっかりしてそう！の代わりに管理費は水道代込みで建物建てた場合年間10万円位かかります。浄化槽とかプロパンとか入れたらそちらのコストもかかりますが、まぁそれはどこも同じなので。
管理がしっかりしていて将来的にも継続していけそうな場所の方が安心です。
と言うのも、建築や都市計画などは、ずーっと保証されて変わらないものでは無く。時代とともに変わっていきます。従前からの場合は保護されるケースがもちろん多いのですが、人口が減る中、市街地でも無く、別荘地でも無く、山の中に建物を建てても将来に渡って同じ条件で所有できるとは限らないのです。道路の維持管理やライフラインの維持管理、ものすごいコストがかかります。見捨てられる地域や別荘地も今後出て来るでしょう。そのあたりは入念に検討しなければいけなと思います。
ってことでここに決めようと思います。
別荘に限らず、不動産を購入するにあたっての下見の仕方としては。
1.アクセス
2.周辺の環境（スーパーなどの周辺便利施設や公園、学校などの住環境）
3.①水道、②電気、③ガスの状況
①水道は青い箱の『メーターボックス』が有るか無いか。あれば水道の引き込み料３０万円前後が掛かりません。メーターもついていれば、メーター取得の代金も入りません。
②電気は電線の場所や電柱の場所、および電柱の支線。自分の敷地側に電線があるか無いかで、仮設の電気や建物への引き込みに若干費用が変わって来ます。敷地内に電柱や支線がある場合は、電力会社から三年に一回借地料がもらえます。電柱、支線一本に着き年間1500円程度。あと、上空を見た際に高圧線などが通っていた場合。地役権設定（電線に何かあった場合敷地内に立入れる権限）などや、線下保証料の有無などの確認が必要です。地役権が設定されている場合は線下保証料はもらえません。
広大な敷地の場合、線下保証料だけで、多額の金額をもらえるらしいです。
それから、線下の場合、高さに制限が付きます。
③簡単な都市ガスかプロパン地域か調べると方法としては、近所の家を覗いて、ボンベがあるか無いかで判断できます。でも一件だけではダメです。数件見てください。たまに都市ガス地域でも昔のままプロパンガスにしている家が稀にありますので。
プロパンガスはアパートなどと違って、自分で選べるので慎重に選べば、ランニングコストを低く抑えることができます。アパートはバックマージンが誰かに入りますので割高です。
過剰な付帯サービスやびっくりするような安い料金の会社は辞めておくのが無難です。しばらくするとビックリ価格に値段が上がってます！
4.目の前がU字溝かL字溝か。
浄化槽地域の場合、汚水を浄化した水を流す際に、U字溝に流すのですが、目の前がL字溝だった場合。道路の反対側に持っていくために道路の掘削など必要な場合があり、費用がかかる場合があります。
5.隣地との境界杭
昔ほど大変では無くなり、揉め事も減りましたが、やはり境界がしっかりしていないと、トラブルの原因に。無い場合は必ず売主さんに杭を入れてもらいましょう。建物を建築する際には測量図が必要になりますので。後で隣地の承諾をもらえないと、建築に大きく遅れが生じます。
ちなみに山林なんかの場合は、木が境界だったりします。びっくりですよね。
別荘地の場合はこの辺りの境界でのトラブルは少ないでしょう。
6.実際に配置も考えていてください。
傾斜地や変形地などの場合、または敷地の道路から遠く離れた場所に建築したい、もしくはしなければならない場合、電気、水道などのなどのライフラインの接続に追加料金でお金がかかります。思わぬ出費になりがちですので注意してよく考えてください。
あと、基礎などをどうやって組むのかも、莫大な費用がかかる場合があるので注意が必要です。切戸や盛り土が制限されている場合もあるので、しっかり調べてくださいね。
以上です。
土地を買ってから考えるか！！！は危険ですよ＠＠
次は市役所に問い合わせをして、物件調査をしようと思います。
次は物件調査編です。
土地探し！下見編☆その２
前回の続きです。前回↓
次はここからもう少し山を登った所にある別荘地です。
まずは管理事務所で場所の確認です。
丁寧に道順を教えてくれました！
ちょっとトイレも借りたのですが、ものすごく綺麗でした。
新しく建て直した感じの管理事務所でした。
さっきの別荘地の管理事務所も建て直したようで新しかったです。
ただ、昔みたいに鉄筋コンクリートとか木造とかではなく、仮設ではないプレハブ式の建物でした。かなりコストやすいし、工期も短縮できるしベストな選択なのでしょうね！プレハブ式って聞くと、安っぽく思うかもしれませんが、積水ハウスや積水ハイム、パナホームなどの軽量鉄骨の建物もプレハブです。今では高級なお家ですよね！
でも最初は低コストで家を建てるために考えられたものらしいですよ。
聞いた話なので不確かですが、当時建築費坪８０万円が何かの上限だったらしく、じゃー８０万円まで良いなら８０万円にしちゃえ的な感じだったらしいです。
そこで工場で生産して低価格で作ろうと思ったらしいですね！一番人件費がコストかかりますからね。大工さんも昔は年収１０００万円なんて当たり前の時代でしたし、今みたいに一ヶ月そこらで大工さんの仕事が終わるわけもなく、現場で細かなことを、じっくり時間をかけて一軒の家を造ってました。でツーバイフォーなんかも海外の真似して安く作るために日本でも始まったみたいですね。プレハブみたく、工場でパネルを作って現場でくっ付けるみたいな。当時の一番の利点は、大工さんによる腕の差が出にくい点だったのでしょう。しかし現在は在来工法も工場で柱など木材をカットして運んで来ますので、大工初めて６ヶ月！とかでもできるようになったみたいですね。まー2×4は日本の気候に合ってないし、将来的に間取りの変更の制限キツいし、いまは在来工法でも、構造用合板を壁にはって、柱＋面で支える構造が主流なので、私は在来派です。構造用合板はダイライトがオススメですかね。火に強くて湿気も外に逃がしてくれるので、日本の気候に合ってる気がします。
年配のお客さんなんかは、ツーバイフォーの工事現場見て、『あんなぺらぺらの梁と柱じゃ怖くて住めない』って言ってました。まぁ、ツーバイフォーはダンボールのように面で建物を支えて地震などに耐える強度を持つから、その仕組みを理解しないと誤解をしちゃいますよね。
話がだいぶそれました。ごめんなさい。
ってことで、車を事務所の駐車場に停めさせてもらい、徒歩で目的地に。
途中悲しい光景がありました。
朽ち果てています。。。。
土台が木造だったためか、お家が真っ二つです。
ツリーハウスの参考にします。
なんとなく悲しい気分になりながら、とぼとぼと歩いていると
野生の猫の件について、張り紙をしているお家がありました。
なんとなくモメテルご様子！
こういうのって難しいですよね。
餌をあげるのが正しいのか悪いのか
迷惑になる人もいるけど、ほっとけない人もいるし。
今いる野良猫ってほとんどが元々人間が改良したかなんかの種類でしょ？ネズミに穀物を食べられないように飼い始めてからなのかな？ペットでも野良でも、うまく人間と共生できるといいけどね。動物からすれば、そもそも勝手に人間がここは自分の土地だって言ってるだけだからね。。。あぁ縄張りって事か！まだまだ人間も野生だね。
あ、野良猫はバイキンだらけらしいので、迂闊に触ろうとして噛まれたり引っ掻かれたりしないようにね＾＾
ってことを考えながらまたとぼとぼ
在りました。
お隣さんの建物は放置しているご様子です。。
ちょっと狭く感じるし、ここはパスかな〜
って事で駐車場に戻ります。
帰りは登りです。いい運動です。息が切れます。運動不足でう
さぁ最後の目的地に！！
グーグルマップで検索。。。。
ここから１時間２１分。。。
ほう、軽い小旅行じゃん。
って事でまた続きます。
土地探し！下見編☆
静岡県に出発♪
前回、静岡の伊豆地方に方角を定め、予め決めた候補地三ヶ所の下見に行ってきました。
遠出する時は、基本的に高速が安くなるので深夜に出発します。
AM１時から出発してAM３時くらいに『伊豆ゲートウェイ函南』という道の駅に到着。
新しくできた所みたいで、トイレが最新式でとても綺麗！セブンイレブンも24時間やっているので、買い物も便利。ここは無料のWi-Fiが、新しくできたわりには無いけど、セブンのWi-Fiで代用できます。車中泊の車がいっぱい停まってました。
お気に入りの道の駅に追加したいと思います！
朝まで寝てから行こうかと思ったけど、テンション上がってて寝付けません。
なら行ってしまえ！
って事で第一目的地に到着。
。。。ですがここで。。。眠くなってきました。。。
別荘管理事務所の駐車場で仮眠。。。。
朝８時に、コンコン
管理人さんが車の窓を軽く叩く音で目が覚めました。
管理人さん『仮眠ですか？』
私『はい、ここの別荘地が売りに出てたもので下見にきました』
管理人さん『あ！お客さんだぁ・・ここは来客が多いので少しずらしてもらえませんか？』
私『はい。わかりました』
って会話をお互い笑顔で交わしました。良い感じの管理人さん♪
折角起きたので、車を移動して徒歩で下見に。やっぱり下見は歩かないと！
管理事務所から徒歩数分で目的地に到着。
ガードレールがある下向きの傾斜地です。
下側にも道があるので下からも拝見。
なんとかツリーハウスは建てれそう。
でも、大きな岩があるので、それをうまく活用できるか邪魔になるか。。。
水路もあるので、市役所で占有許可とって蓋をして、そこから車の出入り口にできるかも。
同じ分譲地内の第二期に移動します。ちなみにここは1期です。
遠いので車で移動します。
分譲地内に小さな川があって、川沿いにちょっといい感じな遊歩道的なものを新しく造ってました。
目的の場所は、４m道路沿いのため、車のすれ違いがちょっと懸念される。下に向けての傾斜地。更に下は別の区画となってます。
車を停めるのに工事が必要。その工事を先にやらないと材料の荷下ろしなどを含め作業ができなそう。
ただ、木が整列して並んでいるので、ツリーハウスは作りやすそう。
雰囲気はさっきのより、別荘感があって良い感じ。第１期の方は少し住宅地っぽい感じでした。ツリーハウス作ったら浮いちゃいそ。
管理事務所により、ガードレールなどの件を確認。
どうやら自分で外していいらしい。公道だと市役所通して面倒なんですけど、さすが私道。
別荘分譲地内何ヶ所かある『防災避難スペース』は駐車場として自由に使っていいらしいです。お客さんが来た時とかもそうだけど、傾斜地で車を停められない区画の人も停めて置いていいとの事。
これは良いことを聞いた。
下の街にも近く、別荘というより定住している人が多い感じ。小ぎれいな感じもするし便利さもある。住宅街と別荘地が混ざった様な感じですね。定住希望の人にはかなり良いと思います。毎月の管理費は土地と建物所有時で、月4,320円かかりますが、駐車場が自由に使えるなら、駐車所代と考えても良いレベル。管理費も安い方だと思います。
ちなみに伊豆地方に絞る前に、長野の候補地の下調べを電話でした際、市が以前別荘地として企画したっぽい別荘分譲地がありました。スキー場もあるくらいなので冬は雪がいっぱい積もる所なのですが、除雪はメインのところしかしてくれず、おまけに前面道路の水道管も、現在使えるかわからないとのことでした。問い合わせた際も係の人は要領がわかってないご様子。。でも管理費は年間２万円前後かかるらしいです。いかにも何年かで任期が切れたら後の人任せ的な。。。当時の市長が無計画に国の補助金だとか人気取りだかわかりませんが、無計画にやってしまった事業なんでしょうね。。。止まらなくなるのでこの辺で
次は第二目的地に！
ツリーハウス作り♪はじめました( ＾∀＾)
見てくださってありがとうございます！
ぼっちでツリーハウスを自作してみようかと思っており、
日々の記録的なブログでございます。
登記の仕方や、建築とかの法律的な事とかも調べながら自分でやってみます！
最初は別荘地を買って、小屋でも作ろうかと思っておりましたが、ネットをいろいろ見ていたら、ツリーハウスはどうやら固定資産税が掛からないらしい！
ツリーハウスは家屋にあたらないと言うお話。まぁ市町村によって違うかもしれないけど。
基礎がないものとして、よくトレーラーハウスとか固定資産税かからないって聞くけど、あれ見たいなものってことかな。要するに生えてる木は基礎として成り立たないっと。
でも、もう一つの考え方として、容易に動かせるもの（動産）ってことも重要だと思ってたけど。。。
ってことでちょっとネットを検索して見ました。
『課税対象となる家屋とは』
1.外気分断性
2.土地への定着性
3.用途性
の『３つの要件を満たすもの』とのこと。
1.の外気遮断性は独立して雨風をしのぐことが出来るものということで、
該当する
2.の土地への定着性は基礎等で土地に固着していること
あくまでも『等』だものね、微妙な線
3.の用途性は、建造物が家屋本来の目的（居住・作業・貯蔵等）を有し、その目的とする用途に供し得る一定の利用空間が形成されていることをいうらしいので。
限りなくアウトですね。
キャンプ場とかに置いて、泊まったりせずに、公園の滑り台の様に遊ぶ為のものや、見せ物的なものなら該当しないんだろうけど、そこに住んだら家屋って事だよね。
結局のところ、市町村がどう解釈しているかによるんだろうな。不動産の調べごとしてると、やっぱり県や市町村によって若干違った返答が返ってきたりするもの。。
とりあえず、場所が決まったら市役所に問い合わせて、クリアにしていこう。
という事で
まずは土地探し！！←ここ重要
1,どの程度利用するのか？→しばらく定住する。
2,利用目的は？ →そこでなんか作って売りたい！！
3,趣味は？ →競馬、スノボ♪
4,自宅からの希望距離？ →できれば２時間！でも３時間以内
5,希望価格？ →なるべく安いので！
1,しばらく住むから場所は結構どこでも大丈夫ってとこかな。
2,ものとか作って売るし、ツリーハウスの材料も買わないといけないから、
周りにホームセンターとかないとね。
3,競馬はネットさえ繋がればできるしね！雪国寒いけどスキー場近いといいな。
4,定住してもあんまり遠いのは後で後悔しそうです。
5,高い＝管理が行き届いている人気の場所
安い＝ライフラインがない厳しい場所や維持費が高いなどの別荘地。
農地などの一般人では取引できない土地
この辺のバランスを良く考えて検討してみます。
ということで候補地を掲げると
群馬県、栃木県、埼玉県（秩父とか）、長野県、千葉県（房総とか）、
東京都 （多摩地方）、神奈川、静岡
そしてざくっと検索！
100万円以下だと、群馬、栃木、秩父、長野、静岡ってところ
長野はちょっと遠くて値段的に美味しくないので、却下
栃木、秩父も大きさとか含めなんとなく却下！
群馬と静岡が残った。
というのも、群馬は草津と四万温泉には無料で入れる温泉施設があり、
静岡も修善寺の方とか伊東の方とかに安く入れる温泉があるってのが、
すごく魅力♫
群馬は冬スノボ行けるしな〜群馬いいな〜
群馬の嬬恋村に220万円で小屋付きの土地があり、川が流れていると言う。
これ最高だな、広さも手頃の1kロフト付！
ツリーハウスできるまで、住むとこには困らないし、
川とかウキウキじゃないか。
しかもその小屋ログハウスっぽくなってて薪ストーブまである。
そしてなんと平成14年築！
マジか、欲しい。。。。
でも土地の広さが110坪くらい。う〜んどうしよ。
ひとまず、静岡に検討を移す。
伊豆地方の別荘地三ヶ所を候補地に！
う〜〜〜〜〜んん値段がやっっっすうすい！
ここにはかけませんがビビります。
はい、値段に負けました。
どんな基準を設けようとも値段に負けました。
と言うことで伊豆に決めました！
次は下見編です。
続きを読む