不動産の物件調査！

前回のお話は↓

grooming.hatenablog.com

 さて今回は物件調査をしてみます。

調査する項目は

1.都市計画や用途地域の確認

2.建築物の規制

3.接道する道路

4.水道などのライフライン

5.管理組合などがある場合は規約など

大まかに分けるとこの５つです。

問い合わせて調べていくと、もっと調べなければいけないことが増えて行ったりします。

私がいつも使っているのは

	場所	項目	担当	備考
□	法務局	登記簿謄本（土地）
□		登記簿謄本（建物）
□		公図
□		測量図
□	市役所	都市計画課		市街化　調整　区域　　　用途
□
□		建築指導課		道路斜線　　　隣地斜線　　　北側斜線
□				絶対高さ　　　m　　　日影規制
□		条例による制限		外壁後退　　　敷地面積　最低/最大　　㎡
□		道路管理課		項　　号　　　　第　　　　　　　　号
□
□		下水道整備課		Φ　　　　　　Φ
□
□		その他法令
□		景観法
□		包蔵地
□		建築基準法第２２条
□	市役所	評価証明書
□	水道局	給配水管理図		前面　　　　Φ　引込　　　Φ
□
□	ガス会社	埋設図		Φ　　　　　　Φ
□
□	電波障害
□	区画整理	仮換地証明		名称：
□
□		底地証明		指定日：
□
□		地区計画		換地予定日：
□
□		保留地
□
□		画地原子一覧表		清算金：
□	売主	石綿調査
□		耐震診断
□		町内会費
□		ゴミ置き場
□		売却理由

こんな感じのものです。

すみません、今月写真がアップできなくなっていたもので。。。

一般の方はここまで調べなくても大丈夫です。

自分が建てたいものがちゃんと建てられるのか？を市役所なり県の土木事務所なりに問い合わせて見てください。

特に自分で建物を建てたいなんて人は！！

あと、一般の住宅を市街地に建てたいという人も、購入しようとしている土地が、どのようなものが建てられるのか（家だけなのか、工場やいかがわしい風俗店も建てられるのか）、どの程度の大きさの家が何階まで建てられるのか等、詳しく聞いてみることも安心のために必要かもしれません。契約の際に説明されて渡される重要事項説明書は、買主のためだけではありません。説明しましたよ！っていうための証拠の文書なのです。

　今現在、昔と違って本当にちゃんとした不動産屋も増えましたが、悪意はなくても、何も知らない不動産屋と営業マンが多いことも事実です。

将来全面道路が拡幅されて、その土地を削られるのは知っていたが、地域の建築協定で隣地や道路から一定距離建物を離して建築しなくてはならず、増築したかったのにできなかった。なんて話があったりもします。もちろん、重説にはきちんと書かれています。

不動産屋の見極めの一つとして、販売図面の物件の概要などが書かれている部分がありますが、あそこの各項目の欄がスカスカな不動産屋さんは止めておきましょう！よく調べもしないで販売しちゃうような会社だったり、よく分かってない不動産屋さんの可能性があります。

勘違いしないで欲しいのは、あれやこれやと一杯書いてあるから良いわけではありません。備考欄に説明が多いのは説明しなきゃいけない問題が多いからでもあります。

今度見方については別の機会に詳しく説明させていただきますね♪

というわけでまずは

1.の都市計画や用途地域の確認から

これはまずは市役所の都市計画課というところに連絡します。

市役所に電話すると、まず受付みたいなところに繋がります。

そこで『物件の都市計画について調べたいのですが』というと、受付の人が該当する課に繋いでくれます。都市計画課はどこの市町村でも同じですが、建築関係の課は市町村などによって呼び方が違ったりしますので、調べたい内容を伝えると、希望の課に繋げてくれます。ここで重要なのは、（一般の素人）であることを各課に伝えてくださいね。そうすると専門用語でもわかりやすく丁寧に教えてくれます。

私の購入物件は『都市計画区域外』でした。いわゆる無法地帯です！！嘘です

あんまり規制がかかってないってことですね。でも区域外であってもいろいろな法の網にかかってくることもありますので注意です！

そこで突っ込んで聞きます。

私『この場所に建築物を建てたいのですが、建築確認などの申請は必要ですか？』

職員『都市計画区域外ですので建築確認は必要ありませんが、建築工事届出が必要となります』

私自身、区域外の取引をしたことがないので初耳でした。

私『それはどのような書式ですか？』

職員『ホームページなどからダウンロードできます。管轄は沼津県土木事務所なのですが、まずは伊豆市に提出してください』

ネットで調べて見ました。建築確認申請書によく似てます（笑）

建築確認とは、間取りや構造や大きさ、使ってる材料なんかも詳しく記入して提出するものです。建築士さんが作成するものですね！

2.私『自分で建築することも可能ですか』

　職員『工事届けを提出していただければ可能です』

3.私『ここは私道だと思うのですが、何か位置指定や認定などは受けていますか？』

　職員『こちらの道路は法定外道路ですね。ただ、都市計画区域外ですので建築は可能です』

出ました法定外道路！！『建築基準法で定められた以外の道路』

都市部の法定外道路と別荘地での法定外道路は意味合いも成り立ちも違いますが、都市計画区域内の一般取引ではやめた方が良いですね。他に道路に接道しているのなら大丈夫ですが。車なんか無かった時代の古い街にある90cm位の道路がこのケースが多いです。まだ都内にも残っていると思いますが、再建築不可です。要するに消防車が入れないような狭い道は、無くしてしまおうということで認定されなかった道ですね。

もちろんここは違います。

問い合わせるときに重要なことが、答えてくれた担当者の名前をしっかりメモしておくことです。電話の場合相手も必ず名乗ります。実際に足を運んだ時は名乗ってくれませんので、名札を見るなり名前を聞いてください。

続いて別荘地の管理事務所ですね。他のことも一緒に聞いてしまいます。

私『すみません。別荘地の購入を検討しているものですが、自分で建物を建てたいのですが可能でしょうか？』

管理人さん『はい。他にもそういう方がいらっしゃいますよ』

おぉ〜先輩がいる！！

私『そうなんですね！では道路は私道かと思うのですが、持分などの所有権はどうなってますか？』

管理人さん『私ども、〇〇観光株式会社の所有となっております』

これ！！！この物件は別荘地で管理会社もしっかりしているし管理費も払うので問題ないですが、もしも一般の案件ならかなり注意が必要になります。言ってみれば私有地ですので、その持ち主の許可がないと工事ができないケースがほとんどです。

私『この区画は、国立公園指定区域ですか？』

管理人さん『そちらは区域外ですね』

国立公園内とかだと、いろいろ規定があるらしいのでまぁまぁ良かったかな！木を切っても切った分植えなくて良いし！

私『水道などはどうなっていますでしょうか？』

管理人さん『引き込みの工事で大体30万円くらいの費用がかかります。使用料金は年間26,568円で、毎月10立米までで、オーバーした分はその分お支払いいただきます』

私『ネットの環境とかはどうでしょうか？』

管理人さん『光回線は入っていないんですよぉ、今後も導入される予定は無いみたいです。現在はADSL回線なのですが、いつなくなるかわかりませんよね』

　まあ、スマホがあればなんとかなるさ！

って感じでした。

規約は周りに迷惑かけない感じのことが中心ですのでパスです。

納得できる範囲でしたし、問題ないので不動産屋さんに連絡します。

私『気に入ったので買います！！！』

次は固定資産税とかいろいろ聞いてみます。