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不動産売買契約の注意点!

 前回の話は↓

grooming.hatenablog.com

 今回は不動産の売買契約に関するお話です。

不動産の売買契約をする時は、不動産会社の宅地建物取引士の方から、重要事項説明書を読み上げてもらいます。重要事項説明書は簡単に言えば、購入する物件の情報が記載されています。丁寧に説明してくれる方や、さらっとした方もいるので、よくわからない部分については、聞き直すと良いでしょう。

一般の方が説明を受けても、チンプンカンプンって事は良くありますので、よく理解した方が良い重要なところを、説明を受ける順番に言わせていただきます。

1.土地が測量されているか?または、測量図が登記されているか

建物を新築などされる場合、必ず測量図(実測図でも可)は必要となってきます。余計な出費になるのでキチンと確認してください。測量図の登記は隣地との境界争いを防ぐためにもしておいた方が無難ではあります。ただ、『登記簿と実測図に差異がありますが、地積更生登記は行いません』と書いてある場合がたまにあります。これはあまり気にしなくても構いません。境界杭があり、差が数m2位の差異であれば、わざわざお金をかけてまでやる必然性がうすいからです。

古い住宅団地で隣地が空家で誰の所有かわからなくなって、測量に時間がかかるケースも稀にあります。

2.建物の建築確認

建築確認書類があるか無いかと番号。古い中古の場合はない場合がありますので、建築計画概要書があるか無いか。概要書すらない場合は建築確認申請をしていない可能性がありますので注意してください。住宅ローンが通りません。

3.建物の登記がされているかどうか

新築建売の場合は登記はされていません。なので新築なのです。

建築確認と登記の面積に差異が生じる場合もありますが、これは建築法と登記法の違いにより生じるものですので、問題ありません。

新築と言われた。またはチラシに新築って書いてあったのに、登記されていたら、それは中古になります。一般的には新築未入居と言われる物件です。誰かが建てたけど、住まないまま売りたくなった物件です。建てたメーカーと揉めたり、建ててる間に離婚したケースが多いですね(笑)

中古の場合は登記がされていなければなりません。または増築未登記などもよくあります。登記が不可能であれば、住宅ローンが通りませんので注意してください。

4.都市計画法区域区分用途地域など

『どのようなものが建てられるか(自分)』、もしくは『建てられてしまうか(他人)』をしっかり把握してください。

調整区域の場合、基本的には建築が不可の区域ですので、年々建築物の規制が厳しくなっています。建築確認申請をする時期が年度をまたいでしまうと、新たな規制や法令(建築コストが上がってしまう)が加わることもありますので、今後の将来的なことも含め、キチンと説明を受け、質問もしてください。

5.土地区画整理法など

区画整理地は道路や公園などが整備され、大変住みやすくなっているため、人気です。

ですが、区画整理が完了するまでは、とっても複雑になっています。理解できるまで説明を聞いてください。特に必要なのは『清算金』のポイントと予想の金額です。清算金とは、区画整理する際に、通常は自分の土地の1/3位を区画整理組合に譲って、その土地で、道や公園などを造り整備します。でも、30坪しかない土地に家を建てている人から10坪もらう事はできませんよね?その代わりにお金を払ってください。というのが清算金です。

ポイントというのは、区画整理の完了が10年後であった場合、これからいくらかかるか、まだわかりません。ですので、とりあえずポイントにしておいて、完了時に1ポイントあたりの金額を定めて精算する方式です。

この清算金によっては、区画整理完了時に100万円以上支払わなければいけないケースも多いので注意してくださいね。

『付加金』となっていれば、逆にポイントにつきお金がもらえます。地主さんの大きな土地で、多めに譲った土地だとこう言う場合がありますが、微々たる金額です。

もう一つは、『従前地分筆』などがされていて、画地がしっかり区画割されているかです。一つの画地を何人かで共有している物件があります。昔は区画整理中の土地は分筆と言って、土地を分ける事ができませんでした。区画整理が完了して、初めて分筆できたのです。今はもちろんトラブルも多いのでできるようになりました。土地だけを買う場合は大丈夫だとは思いますが、中古の場合はそのようなケースもあるので注意してください。完了後の分筆は共有者たちが協力して行わなければなりませんので。

ちなみに完了前でも現在はできますので、『共有者分割協議』が無事にできる見込みがあるのであれば良いと思います。実際には分割せずに、もしくはできなくてそのままってケースがほとんどみたいですね。

最後は『保留地』なのか『仮換地』なのかです。

保留地は皆さんから譲っていただいた土地の一部を事業資金に当てるために販売する土地なので、登記簿上に存在しない土地です。普通なら法務局に行けば、登記簿で自分の所有を証明できますが、保留地の場合は区画整理組合に行き、保留地証明書によって証明できます。ですので、保留地の場合、組合と提携している金融機関(地元の)でないと住宅ローンが使えないと思います。

そして、もし、組合が破綻した場合。どうなってしまうのでしょうね。

ですので、組合がいくら借金があるかなどは気にした方がいいかもしれませんね。

仮換地なら従前からある土地なので特に問題は無いと思います。

一概には言えませんが、区画整理は土地の問題点も一斉にクリアになってしまう力も持っていますので、現状評価が低くても、完了後には評価が上がる可能性の物件もありますのでオススメです。

 

6.その他法令に基づく制限など

色々な法令があります。該当する場合はしっかり理解するまで聞いてください。

ただ、景観法に関しては、ほとんどの物件がエリアとして該当しますし、景観に関する事なので、自分にもメリットがあるので気にしないでください。そして一般住宅を建てるくらいの大きさなら、ほぼ規制に該当しません。

7.敷地と道路の関係など

かなり重要な部分であり、不動産の評価に値する箇所です。

どのような道路(4m以上)にどのように接しているか(2m以上)を理解してください。

ギリギリ2mの場合は自分でメージャーで測ったほうが良いと思います。稀に2mない場合があります。その場合、市役所に建築可能かの審査をしてもらってから契約してください。

公道なのか私道なのか、私道の場合は位置指定道路の認定を受けているかどうか、私道の持分も所有できるか。↓にも書きましたが、持分がない場合は極力避けましょう。

 

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単純に、一項道路か二項道路以外はやめておいた方がいいでしょう。住宅ローンが通らないケースが多いです。もし但し書きが必要な道路の場合はフラット35を検討してみてください。フラット35は住宅金融支援機構という国が関与している機構ですので、住宅の適用範囲が広いです。一般の金融機関がダメな案件でもフラット35なら大丈夫な場合があります。

でも注意が必要なのは、銀行が貸さない物件は『評価に値しない』と言う現実を覚えておいてください。

銀行から住宅ローンを借りる場合、物件の様々な資料を提出して借入できるか判断してもらいます。逆に言えば、その物件に『価値』があるかどうかも判断してもらえると言うことです。もちろん自分自身の価値も評価もしてもらうことにはなりますが(笑)

不動産屋以外に第二の目が入ると言っても過言ではありません。銀行から借入する利点の一つです。つまり銀行が貸さない物件は控えたほうが良いとも言えますよね。

8.飲用水ガス電気など

重要なのは全面道路に水道管が来ているかどうかです。ない場合は一番近くの『本管』と言われる水道管から敷地まで工事が必要になります。そして私設管の場合、承諾が必要になり、個人の持ち物であると、承諾してもらえないケースの方がほとんどです。

管が20mm程度だと水圧が弱まりますので、全面道路の管は最低50mmは必要でしょう。

他人の敷地に入って引き込まれていないかも注意してください。

更地の場合だと上水道も下水道も引き込まれてない場合がほとんどです。工事代金がかかります。古屋を更地にした物件なんかは引き込み済ですし、分担金もかかりませんのでラッキーと思ってください。

浄化槽でもあまり気にしなくても良いかもしれません。

市や町で大きな処理施設でやっているか、宅内の小さな処理施設でやっているか位の差です。臭いもメンテナンスしていれば臭くありません。点検費やメンテナンスの費用がかかりますが、その分下水道代がかからないのでトータルするとほとんど変わらないみたいです。

9.その他特約など

結構当たり前の事がダラダラと書かれています。近年集中豪雨などで、道路が冠水したりするケースが増えました。ですので、該当していなくても書かれています。このように該当しなくても念のため的に書かれている文言も多いので、あまり気にしないでください。ただ、谷地の場合はほぼ冠水しますからね(笑) 

文章の下の方は、定形文ではなく追加で書き込まれた文章の場合が多いので、内容をよく聞いてくださいね。

抜けていることもあると思いますが、重説はだいたいこんな感じです!

読み直してまた追加もするかもです。

 

契約書

契約書は重説と重複した内容がほとんどです。

お金のやりとり方法や契約の取り決めが書かれています。

瑕疵担保責任についてですが

売主の知り得なかった瑕疵について責任を負うものですので、特約や特記事項欄などに傷があるとか傾いてるとか雨漏りしてるとか書かれて入れば、報告したことになりますので後で直してとは言えません。期間も不動産業者が売主なら2年間(新築は10年)、個人なら免責〜長くて半年までです。不動産業者の場合は免責にはできないので、注意して見てください。

不動産の保証協会の書式であれば、買主保護の観点から書かれている内容だと思いますので、あまり心配なさることはないかと思います。

ただ、わからないことは必ず聞き直して内容を理解することを忘れずにお願いします。

 

ツリーハウスとあんまり関係ない内容ばかり書きましたが(笑)

ツリーハウスを建てるような土地ってケースバイケースです。

下見編なども参考にして見てください。

何かありましたらご相談に乗らせていただきますよーー

 

そんなこんなで契約しました。

次は登記のことを書こうと思います。